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Money離婚とお金

住宅ローンについて

不動産の名義、連帯債務者や連帯保証人はどうするのか、ローンが残っている場合はどうやって返済していくのか、どちらかが住み続けるのか、あるいは売却・処分して手放すのかなど決めなければいけないことが非常に多いのです。

また、不動産購入の頭金などで、夫婦の一方が婚姻前までに貯めていた貯金を充てたり、一方の両親が資金援助をした場合、それは特有財産であり、財産分与の対象から除外されることも理解しておきましょう。

住宅ローンは長期にわたって多額の金銭が絡む問題ですので、離婚の際にはしっかりと取り決めをしておくことが必要です。

【調査する】まずは不動産についての現状を把握しましょう

マイホーム(不動産)について取り決めをするにあたって、その不動産についての現状を把握することが不可欠です。不動産の名義、担保権(抵当権など)が設定されているか、不動産の価格、住宅ローンの契約内容、ローンの残高などについて調査をしましょう。

不動産の名義を調べる

土地・建物の名義を調べるには、法務局で不動産の登記簿謄本を取得する必要があります。不動産が担保に供されている場合にはどのような担保権(例えば抵当権)が設定されているのかも、この謄本を見ればわかります。なお、不動産を購入する際に金融機関から借入れを行った場合、金融機関が不動産に抵当権を設定しているのが通常です。

不動産の価格を調べる

不動産を売却するのかどうか、お二人のどちらが住み続けるのかなどを決めるにあたり、不動産の価格を調べておくことはとても重要です。

不動産の価格を調べるには、まずは、不動産業者に不動産の査定をしてもらうという方法がよいでしょう。

住宅ローンの残高を調べる

住宅ローンの残高は、返済計画を表にして記載した償還(しょうかん)予定表(よていひょう)(償還表(しょうかんひょう))、返済予定表といった書面が送付されてきているはずですので、そちらで確認することができます。

また、金融機関によっては、インターネット上で確認ができるようになっているところもありますし、窓口に問い合わせれば残高証明書を発行してもらうことも可能です。

【比較する】不動産の査定価格と住宅ローン残高を確認しましょう

調査が終わったら、不動産業者に査定してもらった不動産の査定価格と住宅ローンの残高を比べます。

アンダーローンとオーバーローン

アンダーローンとオーバーローン

不動産の査定価格が住宅ローンの残高より大きい場合は、不動産を売却したお金で返済することによって利益が出ます(アンダーローン)。

しかし、住宅ローンの残高が、不動産の査定価格よりも大きい場合、不動産を売却したとしてもその差額のローンが残ります(オーバーローン)。

この場合には、離婚後もローンの返済を継続しなければならないことになってしまいます。

住宅ローンの残高が不動産の査定価格を下回る場合には第三者への売却の検討を、上回る場合にはどちらかがローンを支払いながら住み続ける方向で検討していくのが一般的といえます。

担保権がついている場合は売却に注意を

住宅ローンに抵当権などの担保権が付いている場合、債務者は銀行との間で「抵当物件の所有者が所有権を第三者に譲渡する場合は、事前に銀行の承諾を得る」旨の約束をしている場合があります。

この場合には、いくら夫婦で住宅を売却するとの合意をしても、銀行の承諾がない場合には、銀行との契約に違反することになります。そのため、担保権がついている場合には、必ず金融機関と相談しましょう。

【売却する】マイホーム(不動産)の売却する

マイホーム(不動産)を売却する場合

マイホーム(不動産)を売却し、売却したお金で残りの住宅ローンを返済し、それでも余ったお金があれば夫婦の「財産分与」の対象になります。

財産分与では、原則半分の金額を分け合うことになりますが、夫がメインで住宅ローンを返済している場合でも、妻の実家などが住宅ローンの援助をしてくれたなどの事情があれば、財産分与の際に考慮される場合があります。

一方で、売却したお金で住宅ローンの返済をしても、まだローンが残る場合には、返済が継続することになります。

【売却しない】マイホーム(不動産)を売却しない

夫(住宅ローンの債務者)が家に住み続ける場合

夫が住み続ける場合には、不動産が夫名義であれば,そのまま夫が住み続けて住宅ローンの返済も行っていくということになるでしょう。

しかし、ここで注意しなければならないのが、妻が連帯債務者や連帯保証人となっている場合です。

妻は金融機関に対して責任を負っていますので、仮に夫婦間で「住宅ローンは夫が返済する」と合意したとしても、この合意を金融機関に対して主張することはできません。

妻が負担を免れるためには、別途金融機関と妻が連帯保証人などから外れることを申し入れ、承諾してもらう必要があります。承諾が得られれば、連帯保証人から外れることもできますが、金融機関としては借金を保証する者がいなくなるわけですから、なかなか承諾してはくれないでしょう。一時的に一定の金銭を支払うことを約束させられたり、別の保証人などを付けるよう要求される可能性もありますので注意しましょう。

妻(住宅ローンの債務者でない方)が家に住み続ける場合

夫が不動産の名義人かつ住宅ローンの債務者である場合、夫が家を出ていき,妻が家に住み続けるという場合には、誰がローンを支払うのかについて話し合いが必要です。

夫が住宅ローンを返済する(ローンの債務者を変更しない場合)

夫にとってはもう自分の家ではないため、住宅ローンの返済を負担に感じ、返済が滞ってしまう可能性も否めません。ローンの返済を滞納すれば、立退きをしなければならないため妻にとっては非常に深刻な問題です。

この場合には、しっかりと夫が住宅ローンを返済する旨の合意を取り、公正証書にまとめるなどをして、万が一の場合に備える必要があるでしょう。

妻が住宅ローンを返済する(ローンの債務者を変更しない場合)

妻が住み続ける以上、住宅ローンの名義を変更して、妻が債務者となりローンの返済をしていくことも考えられます。

債務者の変更については、変更後の債務者の資力が問われますので、実情としてはなかなか認められにくいといえます。そのため、名義は変えずに夫婦間で実質的に返済を妻がするという取り決めをする例も多いようです。

この際には、住宅の名義変更をすることが望ましいといえます。名義をそのままにしておくと、いざという時に夫の財産とされてしまうためです。しかし、金融機関としては、ローンの完済まで名義変更を認めてはくれないのが実情ですので、離婚時にローン完済後の名義変更について合意をしておくことが必要です。

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